【舊樓維修】市建局解構維修招標4大迷思　將加強維修工程價格參考工具

不少住宅樓宇將步入30年樓齡大關，需進行強制驗樓，然而業主招標時，往往因誤解，而在選擇承辦商時產生分歧和爭執。市建局行政總監韋志成今日（19日）發表網誌，解構招標時的四大常見誤解，以及預告將推出「強化版」工程費用資訊中心，提升樓宇復修工程價格數據的全面性和參考度，並涵蓋不同類別的復修工程。

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（一）工程範圍愈廣愈好？

在政府的強制驗樓計劃下，屋苑收到強制驗樓令後，需要為樓宇進行檢驗及修葺，當中涵蓋五項訂明的「標準工程範圍」：

• 外牆牆身及相連構築物
• 屬於公用部份的柱、牆、橫樑及樓板等結構構件
• 消防安全構件
• 排水系統
• 識別僭建物

另一方面，工程顧問一般會同時建議進行非訂明的「其他工程」以進一步改善樓宇的環境和設施，例如：

• 更換食水供應系統，沖廁水系統和水缸
• 翻新公用地方和加裝冷氣

「其他工程」所需費用浮動大，視乎個別屋苑落實「其他工程」的實際規模，或佔總造價較大比例。韋志成建議業主立案法團，揀選「其他工程」項目時，全面考慮對居民的裨益、涉及工程費用以至對日後的保養和管理費的影響；並就結果向業主作解說，促成業主達成共識。

（二）同一工程項目為何不同標書的報價差距大？

即使同一項工程，因應承辦商提供的施工方案不同，會有不同標價，例如維修用料的品牌、產地來源和耐用度等規格，會對標價造成明顯差距。

韋志成舉例指，部份承辦商建議翻新外牆飾面時，採用一些價格親民、實而不華的用料；亦有承辦商提供價格較高、主要在日本或歐洲生產的牆磚，供業主選擇。若然業主單看承辦商的回標總價，而未有細閱及了解相關施工方案的解說，便無法就工程費用的合理性作客觀評估及理性的討論和決定。

（三）「總包制」報價沒有保障業主利益？

所謂「總包制」，則以「固定總包」形式的工程合約模式制訂工程標書。簡而言之，合約內的造價，不會因人工和物料價格浮動而改變；如承辦商發現實際修補的混凝土面積較預期多時，承辦商需自行承擔超支金額。

韋志成指出，儘管工程合約已列明，必須包括工程顧問監督施工的機制，以保障工程質素及工程費用能夠用得其所；但工程造價高和低，均會引起業主疑慮。

他舉例指，部份業主會認為，承辦商為了盡量減低有關財政風險，可能在落標時「報大數」，以較寬鬆的工量估算，推高標價；相反，業主亦會針對標價較低者，質疑承辦商會「將貨就價」或「偷工減料」，以低價爭取中標。

為減低有關疑慮，韋志成建議法團和業主，要挑選一家有經驗及信譽良好的工程顧問，不應單憑「價低者得」的準則去作決定。

（四）工程承辦商評分高就是偏私？

市建局建議業主，應同時就承辦商的公司規模、資歷、樓宇維修經驗等不同方面，決議一套全面評分準則，以綜合評選承辦商的整體能力。當承辦商回標後，法團會按照有關評分準則，以及承辦商在評標面試過程中的表現，逐一為回標承辦商評分，供業主在業主大會投票揀選合適的工程承辦商作參考。

韋志成指出，當部份業主不了解評分標準，成質疑為何報價較高的承辦商得分較高，從而質疑法團存在偏私和存在不當行為，因而出現爭執。

強化「工程費用資訊中心」

因應以上四方面的迷思和誤解，市建局除繼續透過「招標妥」為業主提供支援，亦會加強「樓宇復修平台」的「工程費用資訊中心」工具。

「工程費用資訊中心」整理了過往曾參加市建局樓宇復修計劃個案的工程總金額，並對照個案中各類復修工程項目的工序、數量和費用等，羅列出樓宇公用地方主要復修項目，如混凝土修葺、外牆油漆及修葺，或更換排水渠管等工程的單價，為業主在制定初步維修預算時，提供客觀的價格資料作為參考。

未來「工程費用資訊中心」將會加強，由現時只涵蓋25個常用工程項目種類的一般性單價資訊，進一步在同一種類內細分不同施工方案、不同用料的單價資料，增加法團和業主對同一工程、不同方案所涉及的工程費用差距的認知，提升各項數據的參考度。

韋志成期望透過解說，加深業主對評審維修工程造價的認知，減少業主間的分歧和爭拗；又鼓勵業主為維修工程積累財政儲備，並定期進行預防性維修保養。

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記者：陳梓蔚